디딤돌대출은 내 집을 마련하여 신혼부부 및 1인가구의 주거 안정을 목표로 하는 정부지원대출 상품입니다. 개인적으로도 디딤돌대출을 이용했었는데요. 실제 이용했던 후기와 2023년에 개정된 자격 요건 및 금리 등을 총정리하였습니다.
만약 부모님에게 물려받은 재산이 없어 내 집을 사기 위해 반드시 대출을 받아야 하는 상황이 오는 경우에는, 저는 다른 담보 대출을 고려하기 전에 무조건 디딤돌대출을 고려해 보시라고 추천드리고 싶습니다.
요즘 같은 고금리 시대에 이 상품은 굉장한 메리트인 것은 분명하며 일반 회사원이면서 무주택자인 경우에는 특별한 사정이 있지 않는 한 왠만하면 대출 승인이 되기 때문입니다.
따라서 이제 생애 최초로 내 집 마련의 꿈을 키워나가고 계신 분들이라면 이번 포스팅 집중해서 끝까지 정독해 주시기 바랍니다.
글의 순서
2023 디딤돌대출 자격 요건
디딤돌은 주택을 구입하는 분들께 굉장히 메리트가 큰 대출 상품입니다. 몇 가지 자격 요건만 충족이 된다면 대부분 대출이 부결되는 경우가 많지는 않은데요. 먼저 기본적인 자격 요건에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 대출자금의 용도
대출을 받는 목적이 반드시 주택을 ‘구입’하는 용도여야 합니다. 따라서 대환대출이나 주택을 구매 후 실제 거주하지 않고 전세를 준다던가 투자를 목적으로 이 상품을 이용하는 것은 불가합니다.
디딤돌대출의 경우 대출 후 실제 1년에서 최대 3년까지 ‘실거주’를 해야하기 때문입니다.
또한 상속이나 증여로 주택을 취득한 경우에는 실제 주택을 구매하는 것으로 간주되지 않아 이 상품의 신청이 불가능하며, 매수인과 매도인의 관계가 부부, 부모자식 간의 경우라도 이는 실제 매매로 간주하지 않아 디딤돌대출을 이용할 수 없습니다.
2. 대출 신청 조건
- 대출 신청인의 세대원 전원이 무주택자일 것
- 만 30세 이상의 세대주일 것
- 대출 신청인과 배우자의 연소득 합산이 6천 만원 미만일 것
- 단, 생애최초 주택구입자, 신혼가구, 다자녀가구, 2자녀가구의 경우 연소득 합산 7천만 원 미만으로 자격요건 완화
- 부부 합산 재산 가액이 5억 원 미만일 것
- 신혼부부, 다자녀 가구 등은 6억 원 미만
- 외국인, 시민권자, 해외 거주자, 영주권자 등은 대출 신청 불가
- NICE 신용평가정보(주)의 신용평가점수가 350점 이상이어야 함
- 연체, 대위변제, 대지급, 부도, 금융질서문란 정보, 특수기록정보, 개인회생, 파산 등의 이력이 없어야 함
- 주택금융공사 보증의 다른 대출상품을 이용중이거나 연체 이력이 있는 경우 신청 불가
대출 신청 조건 중 가장 중요한 점은 바로 ‘무주택자’이어야 한다는 것입니다. 본인과 주소를 같이 두고 있는 세대원이나 결혼예정자, 세대 분리된 배우자 모두가 무주택자여야 합니다.
※ 무주택으로 간주되는 경우들 정리
- 다만 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 지역에서 사용승인 후 20년이 경과한 단독주택이나 연면적 85㎡이하의 단독주택인 경우는 무주택자로 간주됩니다.
- 현재 소유하고 있는 건물이 무허가 건물인 경우에도 무주택자로 간주됩니다.
- 건물등기부 또는 건축물대장상에는 주택으로 등재되어 있지만 사람이 오랫동안 거주하지 않아 폐가 상태이거나 실제로는 멸실되어 있는 경우, 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있어 용도를 변경한 경우에도 무주택자로 간주됩니다.
- 사업자 등록을 한 개인사업자가 소속근로자의 숙소로 사용하기 위해 주택을 건설하여 소유하는 경우에도 무주택으로 간주됩니다.
대딤돌대출은 기본적으로 결혼을 한 가정의 주거안정을 목표로 이용하지만 30세 이상의 미혼 단독세대주의 경우에도 몇 가지 요건을 충족하면 이용이 가능합니다. 그 요건은 아래에서 자세하게 다루도록 하겠습니다.
3. 디딤돌대출 한도, 기간, 금리
대출한도
- 담보주택 당 기본 2.5억
- 생애최초 주택 구입자 3억
- 신혼가구, 다자녀가구, 2자녀가구 4억
- 만 30세 이상 미혼의 단독세대주인 경우에는 1.5억(생애최초 주택 구입인 경우 2억)
디딤돌대출은 주택담보대출입니다. 기본적으로 담보주택 당 2억 5천만 원의 대출한도를 갖고 있지만, 생애최초 주택 구입자, 신혼가구, 다자녀가구, 2자녀가구에 해당되는 경우에는 최대 한도가 더 늘어납니다.
하지만 이 대출한도는 말 그대로 모든 조건이 다 들어 맞았을 때 본인이 받을 수 있는 최대치의 금액을 말하는 것이며, 본인의 소득과 직장 실제 구매하는 주택의 가격에 따라 실제 한도는 다릅니다.
이 상품의 경우 본인이 산 주택의 담보가치 대비 대출 가능 금액인 LTV 70%의 한도 내 에서 대출한도가 결정되는데요. 예를들어 본인이 구입한 아파트의 가격이 2억인 경우, 실제 대출 한도는 1억 4천 만 원 범위 내에서 본인의 소득과 신용도가 함께 고려 되는 것입니다.
2023년 들어서 더 나아지게 개정된 점은 바로 생애최초 주택 구입 가구의 경우에는 LTV 80%의 한도가 적용된다는 점입니다. 이 상품 이용자의 상당수는 생애 최초로 주택을 구입하는 분들이 많기에 이는 굉장한 혜택이라고 생각됩니다.
또한 소득증빙이 되지 않아 소득을 추정해야 하는 소득추정에 의해 연소득이 산정될 경우 LTV의 최대 60% 이내로 한도가 결정되니 이 또한 참고하시기 바랍니다.
또한 결혼을 하지 않은 만30세 이상 1인 가구의 경우에는 이보다 대출의 한도가 적은 것도 알아두시기 바랍니다.
대출기간
대출 만기의 경우 10년, 15년, 20년, 30년 중 선택이 가능하며, 거치기간은 1년을 선택할 수 있고 비거치를 선택할 수 있습니다.
상환방식
상환방식은 원리금 균등분할상환, 원금 균등분할상환의 방식으로 상환을 하게 되며, 최초 원금 상환시기는 거치기간을 설정하신 분이라면 거치기간 종료 후 매 1개월 단위로 상환하게 됩니다.
예를들어 2023년 2월 1일에 1년의 거치기간을 설정 후 디딤돌대출을 이용하시는 분이라면 거치기간 마지막 납입일인 2024년 2월 1일 이후인 2024년 3월 1일부터 첫 번째 상환을 시작하게 되며, 매 1개월 마다 분할 상환을 하게 됩니다.
중도상환수수료 계산
대출 후 3년 이내에 조기 상환을 할 경우 원금에 대하여 대출 실행일을 기준으로 경과일수별로 1.2% 한도 내에서 중도상환수수료가 부과되게 됩니다. 계산 방법은 아래와 같습니다.
- 조기상환원금×중도상환수수료율(1.2%)×[(3년-대출경과일수)/3년] = 중도상환수수료
2023년 디딤돌대출 금리
많은 분들이 디딤돌대출을 선호하는 이유는 바로 시중 금융권의 주택담보대출보다 훨씬 저렴한 금리 때문일 것입니다.
기존에는 연1%대의 굉장히 저렴한 금리로 이 상품을 이용할 수 있었지만 최근 세계적으로 높아진 기준 금리로 인해 2023년에는 기본 최저 금리가 2.15%이며 생애최초 주택을 구매하는 신혼부부의 경우에는 최저금리 1.85%의 금리를 적용받습니다.
또한 우대금리를 최대로 적용받는 경우에는 생애최초 주택구매를 하는 신혼부부의 경우 최저 1.20%의 금리로 이용이 가능합니다.
그러면 2023년 디딤돌대출 금리에 대해 표를 보면서 더 자세하게 알아보도록 하겠습니다.
위 표와 같이, 대출기간이 짧을 수록 금리가 줄어들며 저소득 가정의 주거 안정을 목적으로 하는 정부지원 상품이다보니 소득이 적을 수록 금리가 낮게 적용되는 것을 볼 수 있습니다.
여기에 더 나아가 신혼부부가 생애최초 주택을 구입하는 경우 더 낮은 금리로 최소 1.85%에서 최대 2.70%로 이용이 가능합니다. 여기에 우대금리까지 적용하게 된다면 최소 1.20%까지 낮아지게 되죠.
디딤돌대출 우대금리
기본 금리와 더불어 우대금리는 위 표와 같이 적용됩니다.
생애최초로 주택을 구입하는 신혼가구의 경우에는 아래의 중복적용 가능 항목에서만 우대금리를 받을 수 있습니다.
또한 대출 신청 당시에는 우대금리에 해당이 안되었지만 결혼 생활 중 다자녀 가구, 2자녀 가구, 1자녀 가구 등에 해당되거나 이혼을 하여 연소득 6천만 원 이하의 한부모 가구에 속하게 된 경우에는 대출 승인 이후라도 우대금리를 적용 받을 수 있습니다.
4. 담보주택 조건
디딤돌대출에서 보는 담보주택의 조건은 우선 대출 신청일이 기준이 아니라 대출 승인일을 기준으로 그 평가액을 보고 있습니다.
- 대출승인일을 기준으로 담보주택의 평가액이 5억원 이하, 신혼가정, 다자녀 가정, 2자녀 가정 가구의 경우에는 6억원 이하인 경우에만 디딤돌을 이용할 수 있습니다.
- 주거전용면적이 85㎡ 이하(읍면 지역의 경우 100㎡ 이하)일 것
- 실제 거주가 가능한 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택만 가능
- 건물축대장 상 주택이 아니라 근린생활시설 및 숙박시설의 경우 담보 불가
- 다만 복합용도의 건축물인 경우 주택의 면적이 총 면적의 1/2 이상인 경우에는 담보주택 요건 충족
- 담보주택에 경매, 가등기, 압류, 가처분 등의 권리침해 사항이 있는 경우 담보 불가
- 담보주택에 대출 신청인이 실제 거주해야 함(1개월 이내 전입 입증서류 제출)
담보주택의 위와 같은 조건을 모두 충족했을 때 가장 중요한 것은 바로 본인이 직접 거주하려는 목적입니다.
디딤돌대출 실행 후 담보주택을 전세를 주거나 월세를 주는 등 실제 본인이 거주하지 않은 투자의 목적인 경우 대출 실행이 취소되고 자금이 회수 될 수 있으니 주의하시기 바랍니다.
1인 가구 디딤돌 대출 가능할까?
결론부터 말하면 미혼인 1인 가구도 디딤돌 대출 이용이 가능합니다. 하지만 일반적인 신혼부부의 경우보다 그 요건이 조금 까다로운데요. 요건에 대해 알아보도록 하겠습니다.
- 만 30세 이상 단독 세대주
- 만 30세 미만인 경우 직계존속 및 미성년 형제자매를 부양하고 있어야 하며, 부양가족 또한 모두 무주택자일 것
- 무주택자일 것
- 연소득 6천만 원 미만
- 본인 순자산 가액이 4억5천8백만 원 이하
- 구매하려는 담보주택 가액이 3억 원 이하일 것
- 주거 면적의 경우 도시 지역은 60㎡, 그 외 읍면지역은 70㎡ 이하
이 조건만 충족한다면 1인가구 디딤돌 대출은 일반적인 가구와 마찬가지로 신청이 가능하니 가까운 취급 은행에 방문하셔서 신청하시면 되겠습니다.
디딤돌대출 5가지 거절사유
디딤돌대출의 경우에는 대부분 문제가 없이 잘 승인이 되지만 거절이 되는 사유도 분명히 존재합니다. 대표적인 5가지 거절 사유에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.
1. 소득 증빙의 미비
디딤돌 대출과 같은 정부지원상품의 경우에는 객관적인 소득 증빙이 굉장히 중요합니다. 디딤돌의 경우 부부합산 연소득이 6천만 원 이하, 생애최초 주택 구입, 신혼부부, 2자녀 가정 등의 경우에는 7천만 원 이하라는 소득 요건을 갖추고 있습니다.
이 연소득이라는 것은 객관적인 증빙자료(건강보험납부확인서, 급여명세서, 원천징수영수증 등)들을 통해 판단이 되는데요.
일용직이나 프리랜서와 같이 소득이 일정치 않고 대체로 4대보험에 가입이 안되어 있는 경우에는 급여 이체내역 등을 통해 소득을 추정하게 됩니다.
이를 추정소득이라고 하는데, 이 추정소득으로 적용이 되게 되면 최대 한도도 LTV 60%로 더 낮을 뿐 아니라 오히려 소득이 높게 잡혀서 연소득 조건을 초과해버리는 경우가 있습니다.
이런 경우가 가장 흔한 거절사유이며, 만약 프리랜서나 일용직 등으로 근무하여 급여를 현금으로 받거나 수입이 불규칙하고 둘쭉 날쭉 한 경우에는 반드시 이를 대비하여 조건에 맞는 서류를 잘 만들어야 하겠습니다.
2. 주택 매수인과 매도인이 부모 자식 관계인 경우
실제로 부모 명의의 아파트를 자식이 사는 경우라고 하더라도 이 경우에는 대출 신청이 불가합니다.
실제 부모 자식간의 부동산 거래는 대체로 증여로 보기 때문인데요. 다만 형제 자매 관계의 경우에는 실제 중도금이나 계약금을 지불했다는 증빙하게 되면 이 상품을 이용할 수 있습니다.
3. 분양권, 입주권을 보유하고 있는 경우
디딤돌대출은 무주택자만 이용이 가능하지만 분양권, 입주권을 보유하고 있는 경우에는 무주택자에서 제외됩니다.
따라서 분양권이나 입주권을 갖고 있는데 이 상품을 이용하고 싶은 분들이라면 이것들을 처분을 하신 후 다른 주택을 구매하면서 디딤돌을 신청해야 합니다.
4. 연금, 기타소득으로 인한 소득 초과
디딤돌대출의 소득요건이라함은 근로소득, 사업소득과 더불어 모든 기타소득을 포함하는 개념입니다. 막연하게 본인의 근로소득만을 생각하시는 분들이 많은데 본인이 근로소득 외 다른 기타소득이 많이 잡힌 경우에는 소득 요건을 초과하여 대출이 거절 될 수 있습니다.
5. 신용점수 미달
신용점수가 NICE 기준으로 350점 이상으로 많이 완화되었지만, 저소득 서민들의 경우 생각보다 저신용자가 많은 것이 현실입니다.
이 상품이 아무리 정부대출 상품이라고 하지만 신용점수가 굉장히 많이 미달될 경우에는 대출이 당연히 거절될 수 있으며, 만약 대출이 승인된다고 해도 생각보다 굉장히 낮은 한도를 적용받을 수 있습니다.
디딤돌대출 받은 후기 및 무조건 받아야 하는 이유
r거주용 집을 구매하려고 마음 먹은 분들의 경우에는 일반적인 주택담보대출을 받은 경우와 디딤돌을 이용하는 경우 엄청난 금융 비용의 차이가 발생합니다.
굉장히 현실적으로 쉬운 예를 들어드리겠습니다.
만약 디딤돌대출의 최대 한도인 4억을 30년 만기로 2023년 기준으로 2%의 금리로 대출을 받았다고 했을 때, 내가 30년 동안 내야하는 이자는 대략 1억 2천만 원 정도입니다.
하지만 일반적인 시중 1금융권의 주택담보대출의 경우 현 2023년 2월을 기준으로 5~7%대의 금리를 보이고 있는데, 이 중 가장 저렴한 5%의 금리로 4억의 주택담보대출을 받았다고 가정했을 경우 30년 동안 내야하는 이자는 대략 3억원 입니다.
즉 거의 2.5배에 달하는 금융 비용의 차이가 발생하게 되며 실제 우대금리를 적용받아 2%보다 더 낮은 금리로 디딤돌을 이용하시는 분이라면 더 큰 비용의 차이가 발생하게 되죠.
저소득층, 취약계층에 해당되는 경우에는 일반 시중 금융권에서는 낮은 금리와 높은 한도를 적용받는 것은 거의 불가능에 가깝지만 디딤돌대출의 경우 이러한 분들은 오히려 더 낮은 금리를 적용해주니 서민분들의 주택담보 대출은 무조건 디딤돌대출로 가야 하는 것이 맞습니다.
또한 2023년이 되면서 기존 주택 가격의 기준을 최대 5억까지 인정을 해줬지만 신혼부부의 경우 6억까지 인정이 되게 되면서 요건이 훨씬 나아지기도 했죠. 디딤돌 대출을 받는 대부분의 분들은 신혼부부가 많으니까요.
이렇게 대충만 알아봐도 시중 1금융권의 주택담보대출과 비교했을 때, 조건은 덜 까다로우면서 굉장히 좋은 금리와 조건으로 주택담보 대출을 이용가능하니 주변 지인들이 주택을 구매하려 한다면 반드시 추천해주는 상품입니다.
디딤돌대출 신청 시 주의해야 할 사항
이 상품의 경우에는 신청 전 주택을 사기로한 부동산 계약을 먼저한 후 신청을 해야합니다. 이 때 본인의 착오로 인해 담보주택의 조건 가액(6억)을 넘는 아파트를 덜컥 섣부르게 계약을 해버리는 경우가 생길 수 있습니다.
또한 본인의 직장 근로소득 외 다른 기타소득이 있는 경우에는 소득 요건이 충족이 되는지를 면밀히 검토 후 부동산을 계약하기 전에 모든 조건이 충족이 되는 지 확인을 하고 계약을 진행해야 낭패를 보지 않습니다.
본인의 모든 요건이 다 충족되지도 않았는데 급한 마음에 덜컥 계약을 했다가 디딤돌대출 심사에서 탈락하는 경우 굉장히 난감한 상황이 벌어질 수 있으며 급하게 잔금을 치르기 위해 시중 금융기관에서 비싼 금리로 대출을 급하게 받아야 하는 경우가 생길 수 있기 때문입니다.
따라서 반드시 본인이 이 상품을 신청할 수 있는 요건에 충족이 되는지를 먼저 확인하신 후 부동산 계약을 진행하시기 바랍니다. 가장 좋은 점은 본인이 사려는 아파트나 주택의 가액을 조회해보시거나 가까운 취급 금융기관에 가셔서 여쭤보는 것이 가장 확실하니 계약 전에 만반의 준비를 하시는 것을 거듭 권해드립니다.
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